Egy éve indult el az Otthon Start Program, így már nemcsak várakozásokról beszélhetünk: az első év adatai alapján jól látható, hogyan változtatta meg a FIX 3%-os lakáshitel a magyar lakáspiacot.

A program kétségtelenül hatalmas érdeklődést váltott ki. Megváltoztatta a lakásvásárlók finanszírozását, fiatalabb vevőket hozott a piacra, és az ingatlanárakra is hatással volt.

Van azonban egy érdekes eredmény:

miközben a lakáshitelezés óriásit nőtt, az ingatlan-adásvételek száma nem emelkedett hasonló mértékben.

Mit jelent mindez annak, aki most lakást vásárolna vagy eladná az ingatlanát?

Több mint 2000 milliárd forintnyi Otthon Start hitel

Az Otthon Start első éve rendkívül erős hitelpiaci eredményeket hozott.

2026 augusztusának közepéig már több mint 2000 milliárd forint értékben, mintegy 56 ezer Otthon Start hitelszerződés jött létre.

A program ráadásul nemcsak az indulásakor okozott kiugró érdeklődést. Havi szinten továbbra is több ezer új szerződés születik.

A FIX 3%-os kamat tehát egyértelműen meghatározó szereplővé vált a magyar lakáshitelpiacon.

Több hitel – de nem lett több lakásadásvétel

Talán ez az első év egyik legérdekesebb tanulsága.

A program bejelentését megelőző 12 hónapban több mint 126 ezer lakóingatlan-tranzakció történt, míg az azt követő 12 hónapban a becslések szerint kevesebb mint 122 ezer.

Vagyis az Otthon Start nem elsősorban azzal változtatta meg a piacot, hogy sokkal több ember kezdett lakást vásárolni.

Sokkal inkább azzal, hogy a vásárlók lényegesen nagyobb része vesz igénybe lakáshitelt.

Korábban a lakást hitelből megvásárlók aránya jellemzően 30–40% körül mozgott. Ez az arány mára akár 60–70% körüli szintre is emelkedhetett.

Ez az ingatlanpiac működését is megváltoztatja.

Egy ingatlan értékesítésénél ma már nemcsak az számít, hogy van-e érdeklődő, hanem az is, hogy a vevő milyen finanszírozási konstrukcióra jogosult.

Az átlagos lakáshitel összege is jelentősen emelkedett

Nemcsak többen vesznek fel hitelt, hanem nagyobb összegeket is.

A korábbi, nagyjából 19–20 millió forintos átlagos lakáshitel 27–28 millió forint körüli szintre emelkedett, miközben az Otthon Start keretében felvett hitelek átlagos összege ennél is magasabb, körülbelül 33–36 millió forint.

Ez jól mutatja, milyen fontos szerepe lett a kedvezményes finanszírozásnak a lakásvásárlásokban.

Emelkedtek a lakásárak is

Az Otthon Start bejelentésekor az egyik legnagyobb kérdés az volt, hogy a kedvezményes hitel által generált kereslet milyen mértékű lakásár-emelkedést okozhat.

A Magyar Nemzeti Bank korábban akár 15–20%-os többlethatást is elképzelhetőnek tartott.

Az eddigi adatok ennél mérsékeltebb változást mutatnak.

A program bejelentése előtti időszakhoz képest az ingatlanárak:

országosan körülbelül 12,3%-kal, Budapesten pedig mintegy 8,3%-kal emelkedtek.

Természetesen az árváltozás mögött nem kizárólag az Otthon Start áll, hiszen az ingatlanpiacot egyszerre számos gazdasági és finanszírozási tényező befolyásolja.

Az viszont egyértelmű, hogy a kedvezményes hitel jelentős plusz keresletet hozott bizonyos ingatlantípusok piacára.

A FIX 3% olcsóbb hitelt jelent – de nem feltétlenül olcsóbb lakást

Ez az Otthon Start egyik legérdekesebb ellentmondása.

A 3%-os kamatozás jelentős előnyt jelenthet egy piaci lakáshitelhez képest.

Közben azonban az ingatlanárak is emelkedtek.

Egy budapesti lakás körülbelül 8%-os áremelkedése például a kedvezményes kamatból származó pénzügyi előny egy részét már önmagában képes ellensúlyozni.

Vagyis az olcsóbb hitel nem feltétlenül jelent olcsóbb lakásvásárlást.

Ez különösen fontos azok számára, akik hónapok óta várnak a vásárlással abban a reményben, hogy később kedvezőbb áron juthatnak ingatlanhoz.

A döntésnél ezért nemcsak a hitelkamatot, hanem az ingatlan vételárát, a szükséges önerőt, a havi törlesztőrészletet és a hosszú távú finanszírozhatóságot is együtt kell vizsgálni.

Fiatalabb vásárlók jelentek meg a piacon

Az Otthon Start egyik célja az első otthon megszerzésének támogatása volt.

Ezen a területen már látható eredmény.

Az első félév adatai szerint az Otthon Start igénylőinek 59%-a 35 év alatti volt.

Ugyanakkor egy másik adat is figyelemre méltó: a kedvezményes hitelek jelentős részét a magasabb jövedelmű háztartások veszik igénybe.

Ez arra utal, hogy a program sok fiatalt segített hozzá az első ingatlan megszerzéséhez, de továbbra is alapvető feltétel a megfelelő jövedelem és hitelképesség.

És mi történt az új lakások piacán?

A kereslet élénkülésére az építőipar is reagált, de ennek hatása természetesen lassabban jelenik meg.

A lakásépítési engedélyek száma körülbelül 31%-kal emelkedett, miközben a ténylegesen elkészült új lakások száma ennél lényegesen kisebb mértékben nőtt.

Ez hosszabb távon fontos kérdés.

Ha a kereslet gyorsabban növekszik, mint az elérhető lakáskínálat, az további áremelkedési nyomást okozhat.

Szigorodhatnak az Otthon Start feltételei?

Az elmúlt időszakban egyre több szó esett a program esetleges módosításáról.

A felmerült lehetőségek között szerepel többek között:

• az elsőlakás-vásárlói feltételek szigorítása,

• az Otthon Starttal vásárolt ingatlan bérbeadásának korlátozása,

• kötelező lakóhely létesítése a megvásárolt ingatlanban,

• valamint az adóstárs bevonásának szigorítása.

Fontos hangsúlyozni: ezek jelenleg lehetséges módosítások, nem kihirdetett új szabályok.

Ezért nem tartom helyesnek azt állítani, hogy "megszűnik a FIX 3%-os hitel", vagy hogy mindenkinek azonnal lakást kell vásárolnia.

A jelenlegi szabályok azonban a jövőben változhatnak, ezért annak, aki egyébként is lakásvásárlást tervez, érdemes időben megvizsgálnia a lehetőségeit.

Mit jelent mindez annak, aki most lakást vásárolna?

A FIX 3%-os lakáshitel továbbra is rendkívül kedvező finanszírozási lehetőség lehet azok számára, akik megfelelnek a feltételeknek.

A döntést azonban nem kizárólag a kedvezményes kamat alapján érdemes meghozni.

A megfelelő ingatlan, a reális vételár, az önerő, a hitelképesség és a biztonságosan vállalható havi törlesztőrészlet együtt számít.

A lakásvásárlás továbbra is hosszú távú pénzügyi döntés.

És mit jelent az eladóknak?

Az Otthon Start nem jelenti azt, hogy ma bármilyen ingatlan bármilyen áron könnyen értékesíthető.

Sőt, az első év tranzakciós adatai éppen arra figyelmeztetnek, hogy az erős hitelkereslet ellenére sem nőtt automatikusan az adásvételek száma.

A megfelelő árazás továbbra is az eredményes ingatlanértékesítés egyik legfontosabb feltétele.

Az Otthon Start ugyanakkor új vevői réteget és jelentős finanszírozási lehetőséget teremtett, amit egy ingatlan értékesítési stratégiájánál érdemes figyelembe venni.

Egy év után mi a mérleg?

Az Otthon Start jelentősen átalakította a magyar lakáshitelpiacot.

Többen vásárolnak hitelből, nagyobb hitelösszegeket vesznek fel, és sok fiatal számára vált reálisabbá az első saját otthon megszerzése.

Ugyanakkor az ingatlanárak is emelkedtek, a lakáskínálat lassabban alkalmazkodik a kereslethez, és az adásvételek száma nem nőtt olyan mértékben, mint azt a hitelpiaci adatok alapján gondolhatnánk.

A FIX 3% tehát komoly lehetőség – de önmagában nem tesz jó döntéssé egy lakásvásárlást.

Ha ingatlanvásárlást vagy értékesítést tervez, érdemes nemcsak az aktuális híreket figyelni, hanem a saját lehetőségeit és az adott ingatlan valós piaci helyzetét is megvizsgálni.

Horváth Sándor
Ingatlanértékesítés Másként

Forrás és háttéranyag: Portfolio – "Ma egyéves az Otthon Start: 13+1 ábra arról, mit értünk el vele", 2026. szeptember 1. A cikkben szereplő adatok és következtetések a Portfolio által ismertetett piaci és MNB-adatok alapján kerültek összefoglalásra.