Látványosan lassul a magyar lakáspiac. A kereslet visszaesett, az áremelkedés üteme megtorpant, Budapesten pedig több kerületben már csökkentek is a hirdetési árak. Ez azonban nem feltétlenül egy általános ingatlanpiaci áresés kezdete. Sokkal inkább egy olyan piac kialakulását látjuk, ahol a megfelelő árazás minden eddiginél fontosabb lehet.

Jelentősen kevesebb vevő van a piacon

A Zenga harmadik negyedéves adatai alapján országosan mindössze 0,5 százalékkal emelkedtek a meghirdetett lakóingatlanok árai az előző negyedévhez képest.

Éves összevetésben ugyan még 9 százalék körüli drágulás látható, a rövid távú adatok azonban már egyértelmű lassulást mutatnak.

Ennél is fontosabb változás történt a keresleti oldalon.

A nyári hónapokban az érdeklődés:

országosan 28 százalékkal, Budapesten pedig 47 százalékkal volt alacsonyabb, mint egy évvel korábban.

Ez már olyan mértékű változás, amelyet az ingatlanukat értékesíteni kívánó tulajdonosok sem hagyhatnak figyelmen kívül.

Budapesten gyakorlatilag megállt az áremelkedés

A fővárosban a harmadik negyedévben mindössze 0,3 százalékos áremelkedést mértek, ami a korábbi időszak dinamikájához képest lényegében stagnálást jelent.

Ráadásul hét budapesti kerületben már csökkentek az átlagos hirdetési árak.

A jelentősebb változások között:

XII. kerület: –2,9%
XIX. kerület: –1,9%
XI. kerület: –1,3%
IV. kerület: –1,1%

Országosan is nagy különbségek alakultak ki. Somogy vármegyében például 2,1 százalékos negyedéves árcsökkenést mértek, miközben Veszprém városában ugyanebben az időszakban 5,2 százalékkal emelkedtek az árak.

Ez jól mutatja, hogy ma már egyre kevésbé beszélhetünk egységes magyar ingatlanpiacról.

Nem összeomlás, hanem kettéváló piac

A számokból szerintem nem azt érdemes kiolvasni, hogy "összeomlott az ingatlanpiac".

A helyzet ennél jóval összetettebb.

A jó lokációjú, megfelelő állapotú és reális piaci áron meghirdetett ingatlanokra továbbra is van kereslet.

A problémát elsősorban azok az ingatlanok jelenthetik, amelyeknél a tulajdonos a korábbi időszak gyors áremelkedéséből indul ki, és olyan árat határoz meg, amelyet a jelenlegi vevői piac már nem fogad el.

Kevesebb érdeklődő mellett ugyanis a vevőnek több lehetősége van összehasonlítani az ajánlatokat.

És több lehetősége van alkudni is.

Megváltozott a vevők pozíciója

Az elmúlt időszak erősen eladói piacán sok esetben elegendő volt meghirdetni egy jó adottságú ingatlant, és viszonylag gyorsan megérkeztek az érdeklődők.

Egy lassuló piacon ez már nem feltétlenül működik.

A vevő:

– több ingatlant néz meg,
– összehasonlítja a négyzetméterárakat,
– érzékenyebb az ingatlan műszaki állapotára,
– figyelembe veszi a várható felújítási költségeket,
– és bátrabban tesz a hirdetési árnál alacsonyabb ajánlatot.

Ez pedig teljesen új helyzetet teremt az eladók számára.

A túlárazás most különösen sokba kerülhet

Lassuló kereslet mellett az egyik legnagyobb értékesítési hiba a túl magas induló ár lehet.

Gyakori gondolkodás:

"Induljunk magasabbról, aztán majd csökkentünk, ha nem jönnek a vevők."

Ez első pillantásra logikusnak tűnhet, de könnyen az ellenkező hatást válthatja ki.

Az ingatlan a piacra kerülés első heteiben kapja általában a legnagyobb figyelmet. Ha ebben az időszakban a vevők túlárazottnak érzik, továbbmennek a következő ajánlatra.

Néhány hónappal később hiába történik árcsökkentés, az ingatlan addigra már "régi hirdetésként" jelenhet meg a piacon.

A végén pedig előfordulhat, hogy a tulajdonos alacsonyabb árat kénytelen elfogadni, mintha már az induláskor megfelelő piaci árat határozott volna meg.

Az ár mellett a prezentáció is egyre fontosabb

Ha kevesebb vevő keres ingatlant, minden egyes érdeklődő értékesebbé válik.

Ezért ma már nem elegendő pusztán feltenni néhány fényképet és egy rövid leírást egy hirdetési portálra.

A sikeres értékesítéshez egyre fontosabb:

a professzionális ingatlanfotózás,
a jól felépített hirdetési szöveg,
az átgondolt képsorrend,
az alaprajz,
a megfelelő online megjelenés,
és mindenekelőtt a pontos piaci pozicionálás.

A hirdetés első feladata ugyanis nem az, hogy azonnal eladja az ingatlant.

Az első feladata az, hogy megállítsa a megfelelő vevőt, és elérje, hogy időpontot kérjen a megtekintésre.

Mit jelent mindez annak, aki most szeretne eladni?

A jelenlegi piacon szerintem három kérdésre különösen fontos választ adni:

Mennyiért kínálnak hasonló ingatlanokat?

Mennyiért lehet ezeket reálisan értékesíteni?

Mitől fog az én ingatlanom kitűnni a konkurens ajánlatok közül?

Az első kettő nem ugyanaz.

A hirdetési ár ugyanis egy tulajdonosi elképzelés.

A tényleges eladási ár viszont az az összeg, amelynél a vevő és az eladó végül megállapodik.

Egy változó piacon pedig a kettő között egyre nagyobb különbség alakulhat ki.

Most válik igazán fontossá a szakmai árazás

A 2026-os ingatlanpiac második felének egyik legfontosabb üzenete, hogy véget érhetett az az időszak, amikor szinte minden ingatlan ára automatikusan követte felfelé a piacot.

A vevők száma csökkent, az árak mozgása területenként jelentősen eltér, az alku pedig ismét fontos része lett az értékesítési folyamatnak.

Ez nem azt jelenti, hogy most nem lehet jó áron ingatlant eladni.

Éppen ellenkezőleg.

Jól meghatározott árral, professzionális megjelenéssel és megfelelő értékesítési stratégiával továbbra is eredményesen lehet értékesíteni.

Csak most már sokkal kevésbé fér bele a rossz indulás.

Ingatlan eladását tervezi?

Mielőtt meghatározza az irányárat, érdemes megnézni, hogyan teljesítenek a valóban összehasonlítható ingatlanok az adott környéken.

Egy jól elkészített piaci összehasonlító elemzés nem egyszerűen azt mutatja meg, hogy mennyiért hirdetik a környék ingatlanjait.

Abban segít, hogy meghatározzuk:

milyen ársávban lehet az ingatlan valóban versenyképes a jelenlegi piacon.

Mert egy lassuló lakáspiacon nem feltétlenül az jár jól, aki a legmagasabb áron kezdi a hirdetést.

Hanem az, aki a megfelelő áron, megfelelő módon és megfelelő pillanatban lép piacra.

Forrás: Pénzcentrum, Zenga – 2026. szeptemberi lakáspiaci adatok.