Mit mutatnak a makroadatok, és mire számíthatnak az eladók és a vevők?

Megállt a lakásárak száguldása. De vajon ez már az áresés kezdete?

A magyar lakáspiac 2025-ben rendkívüli évet zárt. Az árak látványosan emelkedtek, a keresletet több tényező egyszerre támogatta, miközben sok vásárló attól tartott, hogy ha nem lép időben, később még drágábban juthat ingatlanhoz.

2026-ra azonban megváltozott a kép.

A kereslet mérséklődött, nőtt az eladó ingatlanok közötti verseny, a vevők megfontoltabbá váltak, és ismét egyre fontosabb szerepet kap az alku.

Felmerül tehát a kérdés:

jön az ingatlanárak nagy korrekciója?

A jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján ennél sokkal valószínűbbnek tűnik egy másik forgatókönyv:

nem látványos árzuhanás, hanem hosszabb ideig tartó oldalazás és reálértéken bekövetkező korrekció következhet.

2025 után elfogyott a lendület

A Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben a lakásárak éves nominális növekedési üteme országosan 23,5 százalékot ért el.

Reálértéken 19 százalékos drágulást mértek, ami az elmúlt 25 év legmagasabb reál lakásár-emelkedése volt.

Ez azonban olyan növekedési tempó, amely hosszabb távon aligha fenntartható.

2026 első negyedévében már megjelentek a lassulás egyértelmű jelei.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint az összevont lakásárindex az előző negyedévhez képest 2,5 százalékkal csökkent.

Éves összehasonlításban ugyanakkor még mindig 8,6 százalékos nominális áremelkedés volt mérhető.

Ez nagyon fontos különbség.

A lakáspiac nem omlott össze. Egyszerűen megtört a korábbi rendkívüli lendület.

A lakásárak elszakadtak a fundamentumoktól

Az MNB számításai szerint 2025 negyedik negyedévében a magyarországi lakásárak országosan mintegy 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolható szintet.

Ez az egy évvel korábbi értékhez képest 8,8 százalékpontos emelkedést jelentett.

Vagyis a jövedelmekhez, bérleti díjakhoz és más gazdasági tényezőkhöz viszonyítva a lakások valóban drágává váltak.

Ebből azonban nem következik automatikusan, hogy az ingatlanáraknak 20 százalékkal kellene zuhanniuk.

A korrekciónak ugyanis van egy másik módja.

Nem feltétlenül az ár csökken – dolgozhat helyette az idő

Tegyük fel, hogy egy ingatlan értéke három éven keresztül lényegében változatlan marad.

Nominálisan tehát ugyanannyit ér.

Közben azonban emelkedhetnek a bérek, nőhet az általános árszínvonal és változhat a háztartások vásárlóereje.

Így az ingatlan reálértéken fokozatosan olcsóbbá válhat, miközben az árcédulán alig történik változás.

Pontosan ezért lehet a következő évek egyik kulcsszava:

OLDALAZÁS.

Miért nem feltétlenül 2008 ismétlődik meg?

A mostani helyzet több fontos szempontból különbözik a 2008-as pénzügyi válság időszakától.

A lakáshitelezés szerkezete megváltozott, a devizahitelezés korábbi rendszerszintű kockázata nincs jelen, az adósságfék-szabályok pedig korlátozzák a háztartások túlzott eladósodását.

Ez azért fontos, mert egy jelentős lakásárzuhanáshoz általában nem elegendő az, hogy az ingatlanok egyszerűen drágák.

Nagy számban kellene megjelenniük azoknak az eladóknak is, akik valamilyen okból kénytelenek gyorsan értékesíteni.

Ha az eladónak nem muszáj eladnia, gyakran inkább kivár, kiadja az ingatlant vagy átmenetileg leveszi a piacról.

Ez az úgynevezett árragadósság jelentősen lassíthatja a nominális lakásárak lefelé történő alkalmazkodását.

A tranzakciószám már jelzi a változást

Az MNB becslése szerint 2025-ben a magánszemélyek mintegy 152 ezer lakáspiaci tranzakciót valósítottak meg.

2026 első negyedévében azonban a jegybank adatai szerint a tranzakciószám már 18 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest.

A KSH – eltérő adatfeldolgozási állapot mellett – szintén a forgalom megtorpanását mutatja.

Ez arra utal, hogy a vevők már kevésbé hajlandók automatikusan elfogadni az eladói árakat.

A piac kezd ismét vevői szempontból tárgyalhatóbbá válni.

Mit jelenthet mindez 2026–2028 között?

A legérdekesebb forgatókönyv nem feltétlenül az, hogy a lakások egyik évről a másikra 10–20 százalékkal olcsóbbá válnak.

Sokkal inkább elképzelhető egy olyan időszak, amikor az országos árszint csak mérsékelten változik.

Közben az infláció és a bérek növekedése fokozatosan csökkentheti a lakások jelenlegi túlértékeltségét.

Vagyis nominálisan oldalazás, reálértéken korrekció következhet.

Fontos azonban hangsúlyozni: ez előrejelzési forgatókönyv, nem pedig biztosan bekövetkező esemény.

A kamatkörnyezet, a gazdasági növekedés, az infláció, az állami lakáspolitikai intézkedések és a lakossági jövedelmek alakulása jelentősen módosíthatja a pályát.

Egyre kevésbé beszélhetünk "egy lakáspiacról"

Talán ez lesz a következő évek egyik legfontosabb változása.

Nem minden ingatlan ára fog ugyanúgy viselkedni.

Felértékelődhetnek:

• a jó lokációjú ingatlanok,

• a korszerű vagy megfelelően felújított lakások,

• az energetikailag kedvezőbb otthonok,

• a jól használható alaprajzok,

• valamint a reálisan árazott ingatlanok.

Ezzel szemben a korszerűtlen, rossz elosztású, jelentős felújítást igénylő vagy egyszerűen túlárazott lakások értékesítési ideje jelentősen meghosszabbodhat.

A következő években ezért az országos átlagárnál sokkal fontosabb lehet annak meghatározása, hogy az adott ingatlan mennyit ér a saját mikropiacán.

Eladóként véget érhet a "majd úgyis felmegy az ára" időszaka

Egy gyorsan emelkedő piacon az idő sok esetben az eladónak dolgozik.

Ha egy lakás kissé magas áron kerül piacra, néhány hónap alatt akár utol is érheti azt az emelkedő árszint.

Egy oldalazó piacon azonban ez már nem működik.

A hibás induló ár hónapok elvesztését jelentheti.

Közben a hirdetés "elfárad", a vevők már ismerik az ingatlant, és egyre inkább felmerül bennük:

"Ha ennyi ideje eladó, vajon miért nem vette meg még senki?"

Ezért 2026–2028 között még fontosabbá válhat a megfelelő induló ár meghatározása.

Vevőként javulhat az alkupozíció

Az oldalazó piac nem feltétlenül jelent olcsó ingatlanokat.

Viszont több időt adhat a döntésre.

Nagyobb kínálat mellett könnyebb összehasonlítani az ingatlanokat, és az irreálisan magas áron piacra kerülő lakások esetében nőhet az alku lehetősége.

A vevőnek ugyanakkor továbbra sem pusztán azt érdemes figyelnie, hogy mennyit enged az eladó.

Egy többmilliós árengedmény sem feltétlenül jelent jó üzletet, ha az ingatlan eredetileg ennél is nagyobb mértékben volt túlértékelve.

2026–2028: a pontos árazás időszaka következhet

A következő évek lakáspiacán várhatóan egyre kevésbé lesz elegendő megnézni, hogy a környéken mások milyen négyzetméteráron hirdetik az ingatlanukat.

A hirdetési ár ugyanis nem azonos a piaci értékkel.

A lokáció, az állapot, az emelet, a tájolás, az energetika, az alaprajz, az épület műszaki állapota, a szükséges felújítás költsége és mindenekelőtt a ténylegesen megvalósult tranzakciók együtt határozzák meg, hogy egy valódi vevő mennyit hajlandó fizetni.

Összegzés

A jelenlegi makrogazdasági és lakáspiaci adatok alapján nem feltétlenül egy nagy magyarországi ingatlanár-zuhanásra érdemes készülni.

Sokkal inkább egy lassabb, kiegyensúlyozottabb és erősen differenciálódó piac lehet előttünk.

A nominális árak növekedése jelentősen lelassulhat, bizonyos időszakokban akár stagnálhatnak vagy mérsékelten csökkenhetnek is, miközben reálértéken végbemegy a szükséges korrekció.

Ez teljesen más értékesítési környezetet teremt.

A következő időszak nyertesei azok az eladók lehetnek, akik nem a tegnapi hírekből, nem a szomszéd hirdetéséből és nem érzelmi alapon határozzák meg ingatlanuk árát.

Hanem valós piaci adatok alapján.

Mert egy lassuló, oldalazó piacon már nem az a legfontosabb kérdés:

"Mennyit szeretnék kapni érte?"

Hanem az:

"Mennyit ér ma valójában az ingatlanom – és ezen az áron van-e rá fizetőképes vevő?"

kép: Instant Ingatlan Érték

Felhasznált források és háttéranyagok

1. Instant Ingatlan Érték – Lakásárak 2026–2028: nem árzuhanás jön, hanem oldalazás – előrejelzés makroadatokkal

A cikk kiindulópontjául szolgáló elemzés, amely az MNB és a KSH adatai alapján többéves nominális oldalazást és reálértéken történő korrekciót valószínűsít.

2. Magyar Nemzeti Bank – Lakáspiaci jelentés, 2026. május

A jelentés többek között a 2025-ös 23,5 százalékos országos nominális lakásár-emelkedést, a 19 százalékos reálár-emelkedést, valamint a fundamentumokhoz viszonyított 22,5 százalékos becsült túlértékeltséget mutatja be.

3. Központi Statisztikai Hivatal – Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév

A KSH adatai szerint 2026 első negyedévében az összevont lakásárindex az előző negyedévhez képest nominálisan 2,5 százalékkal csökkent, miközben éves összehasonlításban még 8,6 százalékos nominális drágulást mutatott.

Szakmai megjegyzés:
A 2026–2028 közötti oldalazás a jelenleg rendelkezésre álló adatokból levezetett piaci forgatókönyv, nem hivatalos MNB- vagy KSH-előrejelzés. A tényleges lakásárak alakulását a gazdasági növekedés, az infláció, a kamatkörnyezet, a hitelezés, az állami támogatások és a kereslet-kínálat változása egyaránt befolyásolhatja.