Meddig marad az 5%-os áfa az új építésű ingatlanoknál, és mikor jöhet a 27%?

Az új építésű ingatlan vásárlása előtt ma már nemcsak a négyzetméterárat, a műszaki tartalmat vagy az átadás időpontját érdemes megvizsgálni. Egyre fontosabb kérdés az is, hogy az ingatlan vételárára 5%-os vagy 27%-os áfa vonatkozik-e.

A két adómérték közötti különbség jelentős, ezért akár több tízmillió forinttal is befolyásolhatja egy új otthon bruttó vételárát.

Meddig alkalmazható az 5%-os lakásáfa?

A jelenleg hatályos szabályok alapján az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs főszabály szerint 2026. december 31-ig alkalmazható.

A kedvezmény azokra az új lakóingatlanokra vonatkozik, amelyeknél:

• többlakásos lakóépületben kialakított lakás esetén az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 150 négyzetmétert;
• egylakásos lakóingatlan – például családi ház – esetén az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Fontos, hogy az 5%-os áfa nem általában minden ingatlan-adásvételre, hanem meghatározott feltételekkel az újnak minősülő lakóingatlan adóköteles értékesítésére vonatkozik.

Mi történik 2027. január 1-jétől?

A jelenlegi jogszabály szerint 2027. január 1-jétől megszűnik az 5%-os lakásáfa általános alkalmazhatósága. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ettől a naptól automatikusan minden új építésű lakást 27%-os áfa terhel majd.

A jogszabály ugyanis átmeneti rendelkezéseket tartalmaz. Ezek alapján bizonyos, megfelelő időben előkészített projektek esetében az 5%-os áfa 2027 és 2030 között is alkalmazható.

Mely projektek tarthatják meg az 5%-os áfát 2030 végéig?

A kedvezményes adómérték a 2026. december 31. után, de legkésőbb 2030. december 31-ig teljesített értékesítésekre, illetve ebben az időszakban átvett vagy jóváírt előlegekre is alkalmazható lehet, ha a projekt teljesíti valamelyik átmeneti feltételt.

Ilyen feltétel lehet, ha:

• az építési engedélyhez kötött lakóingatlan építési engedélye legkésőbb 2026. december 31-ig véglegessé válik;
• a korábbi építésügyi szabályok szerinti egyszerű bejelentést legkésőbb 2024. szeptember 30-ig megtették;
• vagy a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést legkésőbb 2026. december 31-ig tudomásul veszik.

Ez azt jelenti, hogy egy megfelelő időben engedélyezett vagy bejelentett beruházás lakásai akár akkor is 5%-os áfával kerülhetnek értékesítésre, ha az átadás vagy a vételár egy részének megfizetése csak 2027 után történik meg.

Az átmeneti szabály azonban legfeljebb 2030. december 31-ig biztosítja ezt a lehetőséget.

Mikortól kell 27%-os áfával számolni?

A 27%-os általános áfakulcsot főszabály szerint azokra az áfaköteles újlakás-értékesítésekre kell majd alkalmazni, amelyeknél:

• a teljesítés vagy az adófizetési kötelezettség 2026. december 31. után következik be;
• és a beruházás nem felel meg az átmeneti szabályok feltételeinek.

Vagyis önmagában az adásvételi szerződés 2026-os aláírása még nem feltétlenül garantálja az 5%-os áfát. A projekt építési engedélyét, az egyszerű bejelentés időpontját, a fizetési ütemezést, valamint az adójogi teljesítés időpontját is meg kell vizsgálni.

Mit jelenthet a gyakorlatban az 5% és a 27% közötti különbség?

Vegyünk egy egyszerű példát.

Ha egy új lakás nettó ára 100 millió forint, akkor:

• 5%-os áfával a bruttó vételár 105 millió forint;
• 27%-os áfával a bruttó vételár 127 millió forint.

A különbség ebben a példában 22 millió forint.

Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy az áfakulcs emelkedése nem feltétlenül jelenik meg automatikusan és teljes egészében a lakás meghirdetett árában. A végső vételárat a kereslet, a kínálat, az építési költségek, a finanszírozási feltételek és a beruházó árazási döntései egyaránt befolyásolják.

Mi a helyzet a rozsdaövezeti lakásokkal?

A jogszabályban kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, többlakásos lakóingatlanokban kialakított új lakásokra külön szabályok vonatkoznak.

Ezeknél az ingatlanoknál 2027. január 1-jétől is fennmaradhat az 5%-os kedvezményes áfa, ha:

• az ingatlan újnak minősül;
• a lakás összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert;
• és az értékesítés vagy az előleg megfizetésekor a területet kijelölő kormányrendelet már hatályban van.

Ezért vásárlás előtt azt is érdemes ellenőrizni, hogy az adott projekt valóban hivatalosan kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen található-e.

Mire figyeljen az új lakás vásárlója?

Új építésű ingatlan megvásárlása előtt érdemes írásban tisztázni:

• a meghirdetett ár nettó vagy bruttó összeg-e;
• milyen áfakulcsot tartalmaz a vételár;
• változhat-e az ár az áfakulcs módosulása miatt;
• mikor vált véglegessé a projekt építési engedélye;
• mikor történt, illetve mikor vették tudomásul az egyszerű bejelentést;
• hogyan alakul az előlegek és a vételárrészletek megfizetése;
• ki viseli az esetleges áfaváltozásból eredő többletköltséget;
• megfelel-e a beruházás a 2030 végéig alkalmazható átmeneti rendelkezéseknek.

Különösen fontos az adásvételi szerződés áfára vonatkozó része. Nem elegendő kizárólag a hirdetésben vagy az értékesítési tájékoztatóban szereplő információkra hagyatkozni.

Összefoglalva

Az új építésű lakóingatlanokra vonatkozó 5%-os kedvezményes áfa főszabály szerint 2026. december 31-ig marad érvényben.

A megfelelő időben engedélyezett vagy bejelentett beruházásoknál azonban az átmeneti szabályok alapján az 5%-os kulcs akár 2030. december 31-ig is alkalmazható.

Azoknál az új lakásoknál, amelyek értékesítése 2027-től történik, de a projekt nem teljesíti az átmeneti feltételeket, már a 27%-os általános áfakulcs lehet irányadó.

A legfontosabb tehát nemcsak az, hogy mikor írják alá az adásvételi szerződést. A beruházás engedélyezési előzményei, a teljesítés időpontja, az előlegek megfizetése és a szerződés pontos tartalma egyaránt meghatározó lehet.

Egy új építésű lakás megvásárlása előtt ezért érdemes az adott projekt áfakezelését az értékesítővel, az ügyvéddel és szükség esetén adószakértővel is ellenőriztetni.

Jelen cikk általános tájékoztatásként készült a 2026 szeptemberében hatályos szabályok alapján, és nem minősül személyre szabott jogi vagy adótanácsadásnak.