Ikerház és Otthon Start: így ne bukj el a 3%-os hitelen

Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel sok család számára az egyetlen esély arra, hogy biztonságos, saját otthonba költözhessen. Ikerház vásárlásánál azonban könnyű elcsúszni egy látszólag apró részleten: jogilag minek minősül az ingatlan? Lakásnak vagy háznak? Ez ugyanis közvetlenül befolyásolja, hogy meddig finanszírozható a 3%-os hitellel.

Ingatlanközvetítőként naponta találkozom olyan hirdetésekkel, ahol „ikerház” szerepel a címben – de a tulajdoni lapon már egészen más olvasható. Nézzük végig érthetően, mire kell figyelned, ha ikerházat vennél Otthon Starttal.

Mit nevez a jogszabály ikerháznak?

Az új településrendezési és építési szabályzat (TÉKA, korábban OTÉK – 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) külön meghatározza, mi minősül ikerháznak. Röviden: két szomszédos telken álló, egymáshoz tűzfallal kapcsolódó, szerkezetileg és közműveiben is önálló, két különálló lakóépületről van szó, amelyek kívülről egy háznak látszanak.

A gyakorlatban viszont a „ikerház” kifejezést a köznyelv sokszor lazábban használja – és itt kezdődnek a problémák.

Nem az számít, mit ír a hirdetés – hanem mi van a tulajdoni lapon

Egy „ikerházként hirdetett” ingatlan jogilag többféle is lehet:

• Családi ház / lakóház
  Külön helyrajzi szám, saját telek. Jellemzően önállóan hitelezhető, átlátható tulajdoni viszonyokkal.
• Osztatlan közös tulajdonú ikerház
  Egy helyrajzi szám, több tulajdonos. Minden tulajdonos az egész ingatlanból hányadot birtokol. Gyakoriak a közös mérők, tartozás esetén az egész ingatlant érintheti a lekapcsolás. A bankok szigorúbban hitelezik, és az ügyfelek egy része eleve ódzkodik tőle.
• Társasházi lakásként nyilvántartott „ikerház”
  Az ingatlan társasházzá alakult, albetétekre bontva. Minden lakásnak külön helyrajzi száma és tulajdoni lapja van, lakásként szerepel a nyilvántartásban. Jellemzően önálló mérőórák, önálló hitelezhetőség.

Kulcsmondat: mindig a tulajdoni lapon szereplő besorolás számít – nem az, hogy a hirdetésben mit írnak.

Otthon Start: más szabály vonatkozik a „lakásra” és az „egylakásos lakóépületre”

Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitelnél az egyik legfontosabb feltétel, hogy mekkora értékű ingatlanra veheted fel a hitelt:

• Lakás esetén maximum 100 millió Ft lehet a vételár.
• Egylakásos lakóépület (ház, ideértve bizonyos ikerház- vagy sorházi megoldásokat is) esetén maximum 150 millió Ft lehet az ingatlan értéke.

Ezen felül minden esetben érvényes az 1,5 millió Ft/m² négyzetméterár-korlát is.

Ha az ikerház társasházi lakásként szerepel a tulajdoni lapon, akkor lakásnak minősül – bármennyire is „családi ház jellegű”. Ilyenkor a 100 milliós plafon vonatkozik rá. A 100 millió Ft feletti, lakásként nyilvántartott ikerházak tehát nem finanszírozhatók Otthon Start fix 3%-os hitellel.

Mit jelent az, hogy „egylakásos lakóépület”, és miért jó ez az ikerház vevőnek?

A 150 milliós felső értékhatár egylakásos lakóépületre vonatkozik. Egyszerűen összefoglalva egylakásos lakóépületnek minősülhet az az ingatlan, amely:

• csak egy lakást tartalmaz,
• önálló tető- és épületszerkezettel rendelkezik,
• közvetlen bejárata van a terepszintről,
• lehet szabadonálló családi ház, ikerházfél, sorház vagy láncház is.

Ha tehát az ikerházfél önálló tetővel és szerkezettel, valamint saját, földszinti bejárattal rendelkezik, jó eséllyel egylakásos lakóépületnek minősülhet – ebben az esetben a 150 milliós értékhatár az irányadó, nem a 100 milliós „lakáslimit”. A végső szót azonban mindig a tulajdoni lap besorolása és a hitelintézet gyakorlata mondja ki.

Hol ütközik ez ki leginkább a piacon?

A gyakorlatban leginkább:

• budapesti családi házas kerületekben,
• a főváros agglomerációjában,
• a drágább nagyvárosi övezetekben

fordul elő, hogy egy ikerház értéke átlépi a 100 milliós határt. Ilyenkor dönti el a finanszírozhatóságot, hogy az ikerház lakásként vagy egylakásos lakóépületként (házként) szerepel a tulajdoni lapon.

Ha lakás és az érték 100 millió Ft fölött van, akkor az Otthon Start hitellel nem vásárolható meg. Ha ház / egylakásos lakóépület, akkor a maximális értékhatár már 150 millió Ft.

Osztatlan közös tulajdon és használati megosztás – külön figyelni kell rá!

Sok ikerház osztatlan közös tulajdonú ingatlanként szerepel. Ilyenkor az egész telek és épület egy helyrajzi számon van, és minden tulajdonos tulajdoni hányadot birtokol. Ez számos kérdést vet fel:

• közös mérőórák, tartozás esetén közös kockázat,
• elővásárlási jog a tulajdonostársak javára,
• a bankok szigorúbb feltételei.

Ezekre részben megoldást jelenthet a használati megosztási szerződés, amely pontosan rögzíti, ki melyik részt használja (rajzi melléklettel). Ezt a bankok és az állam is elfogadják hitelekhez, támogatásokhoz.

Ikerház Otthon Starttal – gyakorlati ellenőrzőlista

Ha ikerházat nézel 3%-os Otthon Start hitellel, legalább ezt a 7 pontot érdemes átnézni még az ajánlat előtt:

• Tulajdoni lap besorolás – lakás, lakóház, ikerház, sorház, házrész?
• Helyrajzi számok száma – külön helyrajzi számú házfelek, vagy egy helyrajzi szám, több tulajdonossal?
• Osztatlan közös tulajdon esetén – van-e ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés?
• Értékhatár – lakás: max. 100 millió Ft, egylakásos lakóépület: max. 150 millió Ft.
• Négyzetméterár – belefér-e az 1,5 millió Ft/m² korlátba?
• Szerkezeti jellemzők – önálló tető, önálló épületszerkezet, közvetlen bejárat a terepszintről?
• Banki egyeztetés – konkrét ingatlan esetén érdemes előminősítést kérni.

Hogyan tudok segíteni ikerház vásárlásánál?

Ingatlanszakértőként nemcsak a „szép képekben” és a jó hirdetésekben hiszek, hanem abban is, hogy jogi és finanszírozási oldalról is biztonságban legyen az ügylet.

Ha Otthon Start fix 3% hitellel szeretnél ikerházat venni – legyen az Budapest családi házas övezete vagy a déli agglomeráció –, segítek:

• átnézzük a tulajdoni lapot és a besorolást,
• megnézzük, belefér-e az ingatlan az értékhatárba,
• figyelembe vesszük az osztatlan közös tulajdon, társasházzá alakítás, vagy használati megosztás kérdéseit,
• és úgy megyünk tovább a bank felé, hogy ne az utolsó pillanatban derüljön ki, hogy a kiszemelt otthon mégsem finanszírozható a 3%-os hitellel.