Az állami otthonteremtési programok egyik legfontosabb célja mindig is az volt, hogy kiszámítható, olcsóbb finanszírozást adjanak a lakásvásárlóknak. A jelenlegi rendszer azonban sok esetben épp ott akadt el, ahol a legnagyobb szükség lett volna rá: új építésű ingatlanoknál, ahol a vevő még csak egy tervet, egy szerződést vagy egy félkész lakást lát – de a hitelhez csak akkor jut hozzá, amikor már "kulcsrakész" az ingatlan.

Ezen változtatna most radikálisan a kormány: egy friss rendelettervezet szerint 2026. március 1-től az Otthon Start lakáshitel és a CSOK Plusz akár már az építkezés alatt, sőt bizonyos esetekben már a tervezési fázisban is elindulhatna.

A változás évtizedekre átrajzolhatja a magyar lakáspiacot: egyszerre hozhat új fejlesztési hullámot, gyorsabb építkezéseket, de a vevők számára új típusú kockázatokat is.

Mi a jelenlegi rendszer legnagyobb problémája?

A támogatott lakáshitelek eddigi logikája egyszerű volt:

• a támogatott hitel (Otthon Start / CSOK Plusz) jellemzően akkor válik elérhetővé, amikor

• az ingatlan már használatbavételi engedéllyel rendelkezik, vagyis

• hivatalosan beköltözhető.

Ez a gyakorlatban sok esetben azt eredményezte, hogy:

• a vevőnek várnia kellett hónapokat (akár 1–2 évet),

• vagy piaci hitelt kellett felvennie addig,

• ami sokszor teljesen ellentmondott a támogatott konstrukciók eredeti céljának.

Mi változna 2026. március 1-től?

A rendelettervezet legfontosabb újítása:

👉 a támogatott hitel ne csak a kulcsátadás után legyen elérhető, hanem már az építkezés során is.

Ez egy teljesen új szemlélet, amely:

• megnyitja a finanszírozást a korábbi fázisok felé,

• lehetővé teszi a szakaszos folyósítást,

• és új jogi konstrukciót vezet be.

A kulcs: a "társasházi építményi jog"

A tervezet központi eleme a társasházi építményi jog bevezetése.

Ennek lényege, hogy:

• az épülő lakás már az építés alatt jogilag értékesíthetőbb és finanszírozhatóbb legyen,

• és a bank ne legyen rákényszerítve, hogy csak a használatbavételi engedély után folyósítson.

A hitel összege ebben az esetben:

• nem egyben érkezne meg, hanem

• szakaszosan, a készültségi fokhoz igazítva.

Mi az az óvadéki számla, és miért fontos?

A tervezet szerint a kifizetések kizárólag:

✅ elkülönített óvadéki számlára érkezhetnének.

Ez egy nagyon lényeges vevővédelmi elem.

A cél egyértelmű:

• a vevő pénze (illetve a hitel) ne tűnhessen el,

• ne lehessen belőle más tartozást rendezni,

• és a bank kontrollálni tudja, hogy az összeg valóban az építkezésre fordítódik.

Szigorú banki kontroll: több ellenőrzés, több dokumentáció

A változás nemcsak "könnyítés" lesz – hanem sokkal több banki kontrollt is hoz.

A rendelettervezet szerint:

• az értékbecslést a folyósítás időpontjához kell igazítani,

• a banknak ellenőriznie kell, hogy a lakás megfelel a támogatási feltételeknek,

• a folyósítás csak a dokumentáció és a készültségi fok alapján történhet.

Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy a bank szerepe sokkal inkább hasonlítani fog:

• egy klasszikus építési hitel folyósítási logikájára,

• csak állami támogatással kombinálva.

3 éves határidő: vevővédelem vagy extra kockázat?

A tervezet egyik fontos pontja:

📌 ha az építkezés 3 éven belül nem készül el, a bank jogosult a szerződést felmondani.

Ez kétélű fegyver:

Pozitív oldal:

• a beruházó erős nyomás alá kerül, hogy határidőre teljesítsen,

• csökkenhetnek a "végtelen csúszások".

Kockázat a vevőnek:

• a vevő már egy finanszírozási folyamatban van,

• a lakást még nem birtokolja,

• a hitel egy része már folyósítva lehet,

• miközben a projekt elakad.

Ezért ebben az új rendszerben a beruházó kiválasztása és a szerződés minősége kulcskérdés lesz.

Fontos új előírás: a végszámlában a telekárnak is szerepelnie kell

A rendelettervezet kimondja:

👉 a hitel (vagy az utolsó részlet) folyósításának feltételeként bemutatott végszámlának minden esetben tartalmaznia kell a telekárat is, nem csak a felépítmény értékét.

Ez azért fontos, mert:

• a telek értéke sok projektben jelentős rész,

• és korábban előfordult, hogy a számlázás nem volt teljesen átlátható a telek és az épület között.

Adminisztrációs könnyítés: kevesebb papírmunka

A tervezet nemcsak új szabályokat hoz, hanem csökkenti a bürokráciát is.

A falusi CSOK, CSOK Plusz és Otthon Start esetében:

• elég lehet benyújtani az adásvételi szerződést

• és a tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyzett másolatát.

Ez gyorsíthatja az ügyintézést, és csökkentheti a felesleges köröket.

Piaci hatás: új fejlesztési hullám jöhet

A változtatás egyik legfontosabb célja, hogy:

• ne csak a vevők,

• hanem a beruházók is stabilabb finanszírozási környezetet kapjanak.

Ha a vevők már építés alatt is tudnak támogatott hitelt használni, az:

• élénkítheti a keresletet,

• gyorsíthatja a projektek értékesítését,

• és csökkentheti a beruházók finanszírozási kockázatát.

Ez különösen fontos lehet egy olyan piacon, ahol:

• a beruházások elindítása gyakran a finanszírozási bizonytalanság miatt csúszik,

• és a vásárlók sokszor nem mernek "tervről" vásárolni.

Mit jelent ez a vásárlóknak a gyakorlatban?

A vevők számára a legnagyobb előny:

✅ nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt a kedvezményes hitelhez.

Ez azt jelenti, hogy:

• akár félkész társasházi lakásnál,

• vagy új építésű projekt indulásakor

• is elindulhat a finanszírozás.

Ez különösen erős változás lehet ott, ahol a vevő eddig csak úgy tudott lépni, hogy:

• önerőt fizetett,

• majd piaci hitelt vett fel,

• és csak később váltott támogatott konstrukcióra.

A legfontosabb részlet, amire nagyon figyelni kell: mikortól él a 3% kamat?

A 24.hu által kiemelt egyik legfontosabb pont:

📌 a fix, 3%-os kamatozású támogatott rész nem minden esetben indul azonnal.

Vagyis előfordulhat, hogy:

• a hitel folyósítása megkezdődik,

• de a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély után válik teljes értékűvé,

• addig pedig akár piaci kamatozás is megjelenhet.

Ez kulcskérdés, mert a vevő:

• azt hiheti, hogy már 3%-os hitelt kap,

• miközben a projekt elején még magasabb kamatterhet viselhet.

A Miniszterelnökség szerint 3 esetben lehet előbb is folyósítás

A tárca közlése szerint a rendelet három olyan konstrukciót tartalmaz, amikor:

👉 a használatbavétel előtt is folyósítható a hitel egy része.

1) Saját építkezés

Ha valaki saját építkezésbe kezd, a folyósítás korábban is elindulhat.

2) Ügyfélbefizetéses projekt

Ez az a konstrukció, ahol:

• nincs megfelelő dologi fedezet a folyósításkor,

• ezért nem jár kamattámogatás.

3) Társasházi építményi jog

Ebben az esetben a cél, hogy:

• már a használatbavétel előtt is

• járjon a kamatkompenzáció.

Összegzés: óriási lehetőség – de csak tudatos vevőkkel működik jól

A 2026. március 1-től tervezett módosítás:

• modernizálhatja a lakásfejlesztések finanszírozását,

• új lendületet adhat a megfizethető lakásépítéseknek,

• és segíthet abban, hogy a támogatott hitelek valóban ott legyenek elérhetők, ahol a legnagyobb szükség van rájuk.

Ugyanakkor ez az új modell:

⚠️ csak akkor lesz valóban biztonságos, ha a vevők pontosan értik:

• mikor indul a kamattámogatás,

• milyen szakaszokban történik a folyósítás,

• mi történik csúszás vagy projektleállás esetén,

• és milyen garanciák vannak a szerződésben.

A legfontosabb üzenet tehát:

👉 a rendszer új, gyorsabb és rugalmasabb lesz, de a vevői tudatosság szerepe soha nem volt ennyire kritikus.