8077 lakóingatlan-adásvétel augusztusban. Ez nem egyszerűen egy gyenge nyári hónap – ez egy olyan szám, amely mellett érdemes megállni egy pillanatra.

A Duna House becslése szerint 2026 augusztusában mindössze 8077 lakóingatlan cserélt gazdát Magyarországon.

Ez 13,1%-kal kevesebb, mint júliusban, és 29%-kal marad el az egy évvel korábbi értéktől. Ráadásul ez az idei év második legalacsonyabb havi tranzakciószáma.

Jogosan merül fel tehát a kérdés:

Vajon mire várnak a vevők?

Nem egyszerűen arról van szó, hogy "nincsenek vevők"

Első pillantásra könnyű lenne azt mondani, hogy elfogyott a kereslet.

Szerintem ennél összetettebb a helyzet.

Az ingatlan.com adatai alapján augusztusban körülbelül 232 ezer érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, ami éves összehasonlításban 41%-os visszaesés. Budapesten még nagyobb, 44%-os volt a csökkenés.

Közben az eladó lakások és házak teljes kínálata éves összevetésben mintegy 12%-kal nőtt, és megközelítette a 148 ezer ingatlant.

Vagyis egyre több ingatlanból válogathat egyre kevesebb aktív érdeklődő.

Ez pedig már egészen más tárgyalási helyzetet teremt.

A vevő ma sokkal megfontoltabb

Az elmúlt időszak jelentős áremelkedése után sok vásárló elérkezett ahhoz a ponthoz, ahol már nem akar mindenáron ingatlant venni.

Megnézi.

Összehasonlítja.

Kiszámolja a finanszírozást.

És ha az ár nincs összhangban az ingatlan állapotával, elhelyezkedésével és a piaci alternatívákkal, egyszerűen továbbmegy.

A vevő nem feltétlenül tűnt el. Sok esetben kivár.

És ez óriási különbség.

Van azonban egy érdekes ellentmondás

Miközben az adásvételek száma gyenge, a lakáshitelezés továbbra is rendkívül erős.

A Credipass becslése szerint augusztusban mintegy 255 milliárd forint értékű lakáscélú jelzáloghitel-szerződés születhetett.

Az MNB adatai szerint pedig az Otthon Start keretében 2026 augusztusának közepéig már 56 ezer szerződés, mintegy 2000 milliárd forint értékben jött létre.

Ez számomra azt mutatja, hogy nem egyszerűen finanszírozási problémáról beszélünk.

Pénz van a piacon. Hitel is van. Vásárlási szándék is van.

A kérdés inkább az, hogy milyen áron hajlandó a vevő vásárolni.

A piaci hitel még mindig drága

Az Otthon Start kedvezményes konstrukciója mellett nem szabad megfeledkezni azokról sem, akik nem jogosultak támogatott finanszírozásra.

Az MNB szerint a piaci lakáshitelek átlagos kamatlába továbbra is körülbelül 6,4%.

Igaz, a jegybank augusztus végén 5,50%-ra csökkentette az alapkamatot, ami kedvező irány, de ennek a lakáshitelek árazásába történő teljes begyűrűzése időt igényel.

Ezért a vevők egy része joggal gondolkodhat úgy:

"Ha várok még néhány hónapot, kedvezőbb hitelt kaphatok?"

De van egy másik várakozás is: az ár

Szerintem jelenleg ez az egyik legfontosabb piaci tényező.

A vevők egy része nem feltétlenül kamatcsökkenésre vár.

Hanem arra, hogy az eladók alkalmazkodjanak a piachoz.

A teljes kínálat növekedése miközben az érdeklődések száma csökken, azt jelenti, hogy egyre több ingatlan maradhat hosszabb ideig a piacon.

És minél tovább áll egy ingatlan megfelelő érdeklődés nélkül, annál erősebben merül fel a kérdés:

valóban megfelelő-e az irányára?

A következő hónapokban ezért véleményem szerint egyre jobban szétválhat a piac.

A jól árazott, jó állapotú, jó helyen lévő ingatlanokra továbbra is lesz vevő.

A túlárazott ingatlanok értékesítési ideje viszont tovább növekedhet.

A tavalyi augusztussal azért óvatosan kell összehasonlítani

A 29%-os éves visszaesés drámainak hangzik, de fontos hozzátenni valamit.

2025 augusztusa rendkívüli időszak volt.

A piac már az Otthon Start szeptemberi indulására készült, és a program bejelentése jelentős aktivitást, többek között befektetői vásárlásokat is előrehozott.

Ezért a tavalyi bázis szokatlanul magas volt.

A 8077 tranzakció ettől még gyenge adat – de nem jelenti automatikusan azt, hogy összeomlott volna az ingatlanpiac.

Sokkal inkább egy új piaci egyensúly keresését látjuk.

És akkor mire várnak a VEVŐK?

Szerintem egyszerre több mindenre.

Reálisabb árakra.

Nagyobb alkupozícióra.

Kedvezőbb finanszírozásra.

Több választási lehetőségre.

És talán arra a pillanatra, amikor azt érzik:

"Most már valóban megéri megvenni."

Ez viszont az eladóknak is fontos üzenet.

A 2025-ös piacon még sokszor működhetett az a stratégia, hogy "tegyük fel magasabb áron, majd meglátjuk".

2026 őszén ez már egyre kevésbé biztos, hogy működni fog.

A jelenlegi piacon nem feltétlenül az az ingatlan fog elkelni, amelyik a legszebb hirdetést kapja, vagy amelynek a tulajdonosa a legtöbbet szeretné érte.

Hanem az, amelyiknél találkozik egymással három dolog:

az ingatlan valós piaci értéke, az eladó elvárása és a vevő fizetési hajlandósága.

A piac nem állt meg. A piac válogat.

És talán ez a 8077 adásvétel legfontosabb üzenete.

A vevők ott vannak.

Csak ma már sokkal nehezebb őket meggyőzni arról, hogy MOST kell dönteniük.

Az eladók számára ezért a következő hónapok egyik legfontosabb kérdése nem az lesz, hogy:

"Mennyit szeretnék kapni az ingatlanomért?"

Hanem az:

"Mennyit hajlandó érte ma megfizetni a piac?"

Horváth Sándor
Ingatlanértékesítés Másként